Στο στόχαστρο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) μπαίνει ένα «κόλπο» που εμφανίστηκε τα τελευταία χρόνια στην αγορά ακινήτων: μισθώσεις μέσω εταιρειών που ελέγχονται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες, με σκοπό να δηλώνεται τεχνητά χαμηλό εισόδημα από ενοίκια, ενώ το πραγματικό έσοδο προκύπτει από υπεκμισθώσεις σε πολλαπλάσια τιμή. Αφορμή στάθηκε μια νέα απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), η οποία δημιουργεί ισχυρό διοικητικό προηγούμενο: όταν η εταιρεία λειτουργεί ως «ενδιάμεσος κρίκος» χωρίς ουσιαστικό εμπορικό ρόλο, η ΑΑΔΕ μπορεί να αποδώσει στον ιδιοκτήτη ολόκληρο το πραγματικό εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο, σαν να το είχε εκμισθώσει απευθείας ο ίδιος.
Η υπόθεση έχει ξεχωριστό ενδιαφέρον, γιατί η ΔΕΔ δεν έμεινε στη στενή τυπική νομιμότητα των συμβάσεων. Αντίθετα, εξέτασε την οικονομική πραγματικότητα: ποιος είχε τον έλεγχο της συναλλαγής, ποιος ωφελήθηκε φορολογικά, αν υπήρχε πραγματικός επιχειρηματικός κίνδυνος για την εταιρεία και αν υπήρχαν βάσιμοι εμπορικοί λόγοι που να δικαιολογούν τη δομή της μίσθωσης.
Το «κόλπο» στα ενοίκια μέσω εταιρειών: Από 700 σε 5.500 ευρώ τον μήνα
Η απόφαση αφορά ιδιοκτήτη ακινήτου στην Αττική, ο οποίος εκμίσθωσε το ακίνητό του σε εταιρεία συμφερόντων του έναντι 700 ευρώ τον μήνα. Το κρίσιμο στοιχείο ήταν η σχέση ιδιοκτησίας και ελέγχου: ο ίδιος κατείχε το 95% του εταιρικού κεφαλαίου, ενώ στη διοίκηση συμμετείχε και συγγενικό του πρόσωπο.
Στη συνέχεια, η εταιρεία υπεκμίσθωσε το ίδιο ακίνητο σε τρίτη, ανεξάρτητη επιχείρηση έναντι 5.500 ευρώ τον μήνα — σχεδόν οκταπλάσιο μίσθωμα από εκείνο που εμφανιζόταν ότι εισέπραττε ο ιδιοκτήτης. Η διαφορά δεν αντιμετωπίστηκε ως απλή «επιτυχημένη» επιχειρηματική κίνηση. Ο φορολογικός έλεγχος έκρινε ότι η εταιρεία παρεμβλήθηκε ώστε το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος να μην φορολογηθεί ως εισόδημα φυσικού προσώπου από ακίνητη περιουσία, αλλά να μεταφερθεί σε νομικό πρόσωπο, με ευνοϊκότερη —στην πράξη— φορολογική επίπτωση.
Γιατί η τεράστια απόκλιση στα μισθώματα «χτύπησε καμπανάκι»
Καθοριστικό ρόλο στην κρίση της ΔΕΔ έπαιξε η ίδια η «απόσταση» μεταξύ των δύο ποσών. Το αρχικό μισθωτήριο προέβλεπε ενοίκιο 700 ευρώ, ενώ στο συμφωνητικό υπεκμίσθωσης το ποσό των 5.500 ευρώ εμφανιζόταν ως εύλογο, δίκαιο και σύμφωνο με την πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου.
Με απλά λόγια, η δεύτερη σύμβαση «ακύρωνε» στην πράξη την πρώτη ως προς την πραγματική αξία του μισθίου. Αν ένα ακίνητο αποφέρει 5.500 ευρώ τον μήνα σε ανεξάρτητο μισθωτή, τότε πρέπει να υπάρχει πειστική εμπορική εξήγηση για το γιατί η εταιρεία του ίδιου του ιδιοκτήτη το μίσθωνε με 700 ευρώ. Η απουσία τέτοιας εξήγησης ενίσχυσε την εκτίμηση ότι επρόκειτο για τεχνητή διευθέτηση με βασικό στόχο το φορολογικό πλεονέκτημα.
Ο ιδιοκτήτης δεν ήταν «εκτός» της υπομίσθωσης
Ένα ακόμη στοιχείο που βάρυνε ήταν ότι ο ιδιοκτήτης δεν εμφανιζόταν απλώς ως μακρινός εκμισθωτής που παραχώρησε το ακίνητο στην εταιρεία του και δεν αναμείχθηκε ξανά. Αντιθέτως, προέκυψε ότι συμμετείχε ως τρίτος συμβαλλόμενος, αποδεχόταν τους όρους της υπομίσθωσης και είχε διασφαλίσει ότι η μίσθωση θα μπορούσε να συνεχιστεί στο όνομά του ακόμη και αν η εταιρεία αποχωρούσε.
Κατά την κρίση του ελέγχου, αυτό σήμαινε πως ο ιδιοκτήτης διατηρούσε ουσιαστικά τον έλεγχο της σχέσης με τον τελικό μισθωτή, χωρίς να αναλαμβάνει τον αντίστοιχο επιχειρηματικό κίνδυνο που θα δικαιολογούσε τα υψηλά περιθώρια κέρδους της ενδιάμεσης εταιρείας.
Πώς «χάνεται» ο φόρος όταν το εισόδημα μεταφέρεται στην εταιρεία
Ο έλεγχος υπολόγισε ότι μόνο για πέντε μήνες του 2021 μεταφέρθηκε στην εταιρεία φορολογητέα ύλη ύψους 22.800 ευρώ (λαμβάνοντας υπόψη και το ποσοστό συμμετοχής του ιδιοκτήτη). Αν αυτό το ποσό δηλωνόταν από το φυσικό πρόσωπο ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, θα προέκυπτε πρόσθετος φόρος 8.014 ευρώ.
Αντίθετα, η εταιρεία που εμφάνισε το εισόδημα δεν πλήρωσε φόρο, επειδή εμφάνιζε φορολογικές ζημιές. Και εδώ βρίσκεται η ουσία της υπόθεσης: η διαφορά δεν αφορά μόνο τους διαφορετικούς φορολογικούς συντελεστές, αλλά και το πώς υπολογίζεται το φορολογητέο αποτέλεσμα. Μια εταιρεία μπορεί να εκπέσει πραγματικές επιχειρηματικές δαπάνες, ενώ στο εισόδημα φυσικού προσώπου από ακίνητα προβλέπεται περιορισμένη κατ’ αποκοπή έκπτωση. Έτσι, η ίδια οικονομική δραστηριότητα μπορεί να καταλήγει σε πολύ διαφορετική φορολογική επιβάρυνση, ανάλογα με το «όχημα» που χρησιμοποιείται.
Επιπλέον, η ΔΕΔ συνεκτίμησε ότι τα μοναδικά έσοδα της εταιρείας επί σειρά ετών προέρχονταν από υπεκμισθώσεις ακινήτων του ιδιοκτήτη και της συζύγου του. Το μοτίβο αυτό ενίσχυσε την εικόνα μιας εταιρείας που δεν λειτουργούσε ως ανεξάρτητη επιχειρηματική οντότητα, αλλά ως εργαλείο για τη διεκπεραίωση συγκεκριμένων μισθωτικών σχέσεων.
Το προηγούμενο που δημιουργείται για την ΑΑΔΕ
Η σημασία της απόφασης ξεπερνά τη μία υπόθεση, γιατί αποτυπώνει ξεκάθαρα τα κριτήρια που μπορεί να αξιοποιήσει πλέον η φορολογική διοίκηση σε παρόμοιες περιπτώσεις. Οι ελεγκτές μπορούν να εξετάζουν, μεταξύ άλλων, τη διαφορά μεταξύ αρχικού μισθώματος και υπομισθώματος, τη μετοχική σχέση του ιδιοκτήτη με την ενδιάμεση εταιρεία, τη συμμετοχή συγγενικών προσώπων στη διοίκηση, την πραγματική οικονομική δραστηριότητα της εταιρείας, τους κινδύνους που αναλαμβάνει και —κυρίως— το τελικό φορολογικό αποτέλεσμα.
Το γεγονός ότι οι συμβάσεις είναι τυπικά έγκυρες δεν αρκεί από μόνο του. Με βάση τον γενικό κανόνα απαγόρευσης καταχρήσεων, η ΑΑΔΕ μπορεί να αγνοεί μια σειρά συμφωνιών όταν ο κύριος σκοπός ή ένας από τους κύριους σκοπούς είναι η απόκτηση φορολογικού πλεονεκτήματος και δεν υπάρχουν βάσιμοι εμπορικοί λόγοι που να ανταποκρίνονται στην πραγματική οικονομική λειτουργία της συναλλαγής. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η διοίκηση μπορεί να «παρακάμπτει» την ενδιάμεση εταιρεία για φορολογικούς σκοπούς και να φορολογεί σαν να είχε γίνει απευθείας μίσθωση από τον ιδιοκτήτη στον τελικό μισθωτή.
Καταλογισμοί και επόμενα βήματα
Για το φορολογικό έτος 2021, η ΔΕΔ επικύρωσε πρόσθετο φόρο, πρόστιμα, χαρτόσημο και εισφορά συνολικού ύψους 13.317 ευρώ. Για το 2022, ο καταλογισμός 37.109,30 ευρώ ακυρώθηκε όχι επειδή απορρίφθηκε το σκεπτικό περί τεχνητής διευθέτησης, αλλά για λόγους αρμοδιότητας της ελεγκτικής υπηρεσίας που εξέδωσε την πράξη. Η ΔΕΔ σημειώνει ότι η αρμόδια υπηρεσία μπορεί να επανέλθει μέσα σε έναν χρόνο με νέα πράξη, κάτι που ενισχύει ακόμη περισσότερο το μήνυμα προς όσους εφαρμόζουν αντίστοιχα σχήματα.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: το «κόλπο» στα ενοίκια μέσω εταιρειών δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως μια «έξυπνη» δομή που σώζεται από την τυπική εγκυρότητα των συμβολαίων. Με οδηγό την οικονομική ουσία, η ΑΑΔΕ δείχνει ότι μπορεί να αναζητήσει το πραγματικό εισόδημα εκεί όπου πράγματι καταλήγει ο έλεγχος και το όφελος — και να το φορολογήσει αναλόγως.
