Κίνδυνος για τα μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου – Πώς δεν θα χαθούν οι περιουσίες

Αντίστροφα μετρά η κλεψύδρα για τη λήξη της προθεσμίας έκδοσης οικοδομικών αδειών στα κατά παρέκκλιση μικρά οικόπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, με ιδιοκτήτες και τεχνικό κόσμο να ζητούν πίστωση χρόνου προκειμένου να μη μείνουν στον αέρα οι πολίτες μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Σύμφωνα με τον νόμο, η οικοδομική άδεια μπορεί να εκδοθεί έως τις 9 Δεκεμβρίου, ωστόσο, λόγω των συνθηκών που εξελίσσονται στη χώρα την τελευταία διετία, είναι λίγοι αυτοί που έχουν καταφέρει να εκκινήσουν διαδικασίες – αξιοποιώντας στην πράξη την περιουσία τους. Πηγές τονίζουν στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής πως από το υπουργείο Περιβάλλοντος γνωρίζουν όλα τα προβλήματα που τρέχουν, τα οποία, μάλιστα, συνδέονται και με τους δασικούς χάρτες, οπότε το ζήτημα της παράτασης είναι επί τάπητος και πιθανότατα να δοθεί λίγο πριν από την εκπνοή της προθεσμίας.

Πιέσεις

Ιδιοκτήτες και τεχνικός κόσμος πιέζουν σθεναρά προς μια πίστωση χρόνου, διότι, αν παρέλθει η ημερομηνία και η ηγεσία του ΥΠΕΝ δεν κάνει δεκτό το αίτημα, όσοι διαθέτουν οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια. Συγκεκριμένα, όσοι ιδιοκτήτες δεν εκδώσουν οικοδομική άδεια έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, θα περιμένουν την εκπόνηση του Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου της Δημοτικής Ενότητας στην οποία ανήκουν, προκειμένου να καθορισθούν οι όροι δόμησης και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως όσοι έχουν στην κατοχή τους αγροτεμάχια μικρότερα των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και τις 09/12/2022, με σκοπό να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης, με αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της αξίας της περιουσίας τους.

Οπως εξηγεί στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής η αγρονόμος – τοπογράφος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, «κρίνεται αναγκαίο να δοθεί μια παράταση δύο, τουλάχιστον, ετών για την έκδοση οικοδομικών αδειών στα μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου έκτασης κάτω των 4 στρεμμάτων, που χάνουν αυτό το δικαίωμα της οικοδόμησης μετά τον Δεκέμβριο και αυτό γιατί οι πολίτες, βασιζόμενοι στην αξιοπιστία του ελληνικού κράτους, αγόραζαν εδώ και 37 χρόνια αγροτεμάχια άρτια και οικοδομήσιμα, επενδύοντας πολλές φορές τους κόπους μιας ζωής, ενώ πληρώνουν όλα αυτά τα χρόνια φόρους, ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ στο Ελληνικό Δημόσιο. Με την κατάργηση όμως αυτών των παρεκκλίσεων, χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτάσεων θα βρεθούν με άχρηστα κομμάτια γης, τα οποία δεν θα μπορούν όχι μόνο να τα οικοδομήσουν, αλλά, λόγω του μικρού τους μεγέθους, δεν θα μπορούν και να τα κρατήσουν για γεωργική εκμετάλλευση».

«Ξαφνικός θάνατος»

Σύμφωνα με την ίδια, «ο “ξαφνικός θάνατος’’ των μικρών γεωτεμαχίων κάτω των 4 στρεμμάτων, σε συνδυασμό με τους δασικούς χάρτες, όπου εκατομμύρια στρέμματα χαρακτηρίστηκαν δασικά, περιορίζουν δραστικά την περιουσία του μικρομεσαίου Ελληνα και προσβάλλουν τα δικαιώματα χιλιάδων πολιτών».

Παράλληλα, πρόβλημα αντιμετωπίζουν και οι κάτοχοι οικοδομικών αδειών από το 2011, οι οποίοι υποχρεούνται από τον νόμο να έχουν ξεκινήσει εργασίες οικοδόμησης στα εκτός σχεδίου οικόπεδά τους μέχρι 31/12/2022. «Σε διαφορετική περίπτωση, χάνουν οριστικά την άδειά τους και τα χρήματα, βέβαια, που πλήρωσαν στον μηχανικό και το κράτος για την έκδοσή της», επισημαίνει.

Οι λόγοι που οδήγησαν σε αυτήν την κατάσταση και επί της ουσίας δημιουργούν πρόβλημα στην έκδοση οικοδομικής άδειας είναι ποικίλοι κατά τον τεχνικό κόσμο. Πρώτα από όλα, η προθεσμία της μεταβατικής διετίας για την απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης στα μικρά γεωτεμάχια συνέπεσε με την περίοδο πανδημίας όπου το Δημόσιο σχεδόν υπολειτουργεί και όλες οι διαδικασίες προχωράνε με πολύ αργούς ρυθμούς.

Δασικοί χάρτες

Ετερο ζήτημα είναι η μη ολοκλήρωση της κύρωσης των δασικών χαρτών, με αποτέλεσμα να μην έχει καθοριστεί ποια γήπεδα είναι δασικά και ποια έχουν αποχαρακτηριστεί. Ταυτόχρονα, οι Επιτροπές Αντιρρήσεων δεν έχουν πιάσει δουλειά και, έτσι, όποιες ενστάσεις έχουν υποβάλει οι ιδιοκτήτες να μην έχουν εξεταστεί – οδηγώντας πρακτικά στο πάγωμα των αδειοδοτήσεων.

Ο τεχνικός κόσμος επισημαίνει, επίσης, πως καθυστερεί έως και 6 μήνες ο έλεγχος των οικοδομικών αδειών από τα πολεοδομικά γραφεία, ενώ δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν δίκτυα κοινής ωφέλειας. «Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των γηπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές και έχουν εμβαδόν μικρότερο των 4.000 τ.μ.», τονίζει η κ. Μπακλατσή.

Οι προϋποθέσεις για να χτίσεις

Τι άλλο όμως πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες; Σύμφωνα με την αγρονόμο – τοπογράφο – μηχανικό Γραμματή Μπακλατσή, οι προϋποθέσεις για να χτιστούν μικρά γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμο είναι οι εξής:

α) Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: 10 μ., ελάχιστο βάθος: 15 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 750 τ.μ.

β) Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: 20 μ., ελάχιστο βάθος: 35 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 1.200 τ.μ.

γ) Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17-10-78 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: 25 μ., ελάχιστο βάθος: 40 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ.

δ) Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ.

ε) Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ.

στ) Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ.

ζ) Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις.

» Πώς γίνεται ο υπολογισμός μέγιστης δόμησης σε κατά παρέκκλιση οικόπεδα;

α) Στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 2.000 τ.μ., η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα 186 τ.μ.

β) Στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 1.200 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος 150 που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε 136 και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια οικοδομής = 136 + (επιφάνεια γηπέδου – 1.200) /16) τετραγωνικά μέτρα.

γ) Στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 750 τ.μ. και μέχρι 1.200 τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος 100 που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε 86 και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:

Επιφάνεια οικοδομής = 86 + (επιφάνεια γηπέδου -750) /9) τετραγωνικά μέτρα.

Παραδείγματα:

 » Ποιες οικοδομικές άδειες εκδίδονται ή αναθεωρούνται με τις παλιές διατάξεις;

Οικοδομικές άδειες εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν από την έναρξη του νέου νόμου στις παρακάτω περιπτώσεις:

α) Εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα.

β) Εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις.

γ) Εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης.

δ) Εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕΣΑ κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας.

ε) Εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς.

στ) Εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια ΥΔΟΜ με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη.

ζ) Εάν έχει υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και τη λειτουργία έργου ή δραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Απόφαση Εγκρισης Περιβαλλοντικών Ορων (ΑΕΠΟ).

η) Εάν έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους για εργασίες που πρόκειται να αδειοδοτηθούν.

• Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη του νέου νόμου.
• Στις περιπτώσεις που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις με τους όρους δόμησης.

Πηγή: eleftherostypos.gr