Νέο πεδίο αντιπαράθεσης για καταλύματα τύπου Airbnb στις πολυκατοικίες ανοίγει μια δικαστική απόφαση που δίνει ουσιαστικό «βάρος» στους παλαιούς κανονισμούς των κτιρίων. Το κρίσιμο μήνυμα είναι ότι ένας κανονισμός μπορεί να μπλοκάρει τη βραχυχρόνια μίσθωση ακόμη κι αν έχει συνταχθεί δεκαετίες πριν, όταν δεν υπήρχαν ηλεκτρονικές πλατφόρμες και, προφανώς, δεν τις αναφέρει ονομαστικά.
Η εξέλιξη αυτή δεν συνιστά οριζόντια απαγόρευση για όλα τα ακίνητα, ωστόσο δημιουργεί ένα ισχυρό προηγούμενο για ιδιοκτήτες και διαχειριστές που επιδιώκουν να περιορίσουν ή να σταματήσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα σε πολυκατοικίες, επικαλούμενοι τον κανονισμό και τον σκοπό του.
Στην καρδιά της υπόθεσης βρίσκεται η απόφαση 2937/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων. Αιτούσα ήταν η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας, η οποία ήταν ταυτόχρονα και ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στο ίδιο κτίριο.
Καθ’ ης ήταν εταιρεία που εκμεταλλευόταν άλλο διαμέρισμα ως τουριστικό κατάλυμα μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το δικαστήριο υποχρέωσε την εταιρεία να διακόψει την επαγγελματική χρήση του ακινήτου με το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης και να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά ως κατοικία, επιβάλλοντας παράλληλα χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης.
Βραχυχρόνια μίσθωση στις πολυκατοικίες: Τι έκρινε το δικαστήριο
Το ενδιαφέρον στην απόφαση δεν είναι μόνο το αποτέλεσμα, αλλά κυρίως το σκεπτικό. Το δικαστήριο δεν περιορίστηκε στη διαπίστωση ότι «δεν υπάρχει ρητή απαγόρευση για Airbnb», ούτε θεώρησε ότι η απουσία συγκεκριμένης αναφοράς σημαίνει αυτομάτως ελευθερία χρήσης. Αντίθετα, προσέγγισε το ζήτημα με βάση τον κανονισμό της πολυκατοικίας ως δεσμευτική συμφωνία των συνιδιοκτητών, που ακολουθεί το ακίνητο και δεσμεύει και τους επόμενους ιδιοκτήτες ή εκμεταλλευτές.
Με απλά λόγια, το δικαστήριο εξέτασε την ουσία: ποιος ήταν ο σκοπός της πρόβλεψης «μόνο κατοικία» και ποιες χρήσεις επιχειρούσε να αποκλείσει ο κανονισμός.
Έτσι, η βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίστηκε ως δραστηριότητα που μπορεί, ανάλογα με τα πραγματικά χαρακτηριστικά της, να προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή/τουριστική εκμετάλλευση και όχι σε κλασική κατοίκηση.
Ο κανονισμός του 1970 και η «πρόθεση» των συνιδιοκτητών
Κρίσιμο ρόλο στην υπόθεση διαδραμάτισε ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ο οποίος είχε συνταχθεί το 1970. Ο κανονισμός προέβλεπε ότι τα διαμερίσματα προορίζονται για κατοικίες και απαγόρευε διαφορετικές χρήσεις, καθώς και δραστηριότητες ξενοδοχειακού τύπου.
Παρότι είναι προφανές ότι το 1970 δεν υπήρχαν Airbnb, Booking και οι σημερινές πλατφόρμες, το δικαστήριο έκρινε ότι αυτό δεν αρκεί για να θεωρηθεί επιτρεπτή η βραχυχρόνια μίσθωση.
Το σκεπτικό στηρίχθηκε στην αρχική πρόθεση των ιδιοκτητών: να αποτρέψουν χρήσεις που μετατρέπουν την πολυκατοικία σε χώρο διαρκούς εναλλαγής επισκεπτών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ησυχία, τη συντήρηση και την ασφάλεια. Με αυτή τη λογική, η «κατοικία» δεν αντιμετωπίζεται ως απλή λέξη, αλλά ως συγκεκριμένο πλαίσιο χρήσης που διαφέρει από μια επαγγελματικά οργανωμένη τουριστική εκμετάλλευση.
Τι βάρυνε στην απόφαση: θόρυβος, φθορές και αίσθημα ασφάλειας
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το διαμέρισμα είχε καταχωριστεί από το καλοκαίρι του 2025 ως τουριστικό κατάλυμα, με επισκέπτες που διέμεναν συνήθως τρεις έως πέντε ημέρες. Κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων πιθανολογήθηκε ότι η συνεχής εναλλαγή ατόμων προκαλούσε:
– θόρυβο στο διαμέρισμα και στους κοινόχρηστους χώρους,
– αυξημένη φθορά σε εγκαταστάσεις και υποδομές της πολυκατοικίας,
– ανησυχία για την ασφάλεια, λόγω της εισόδου αγνώστων στο κτίριο.
Αυτά τα πραγματικά περιστατικά λειτούργησαν ως «γέφυρα» ανάμεσα στη νομική πρόβλεψη του κανονισμού και στην πρακτική λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δηλαδή, δεν κρίθηκε το θέμα σε αφηρημένο επίπεδο, αλλά με βάση το πώς ακριβώς αξιοποιούνταν το ακίνητο και ποιες συνέπειες είχε αυτό στη συμβίωση.
Δεν είναι αυτόματη απαγόρευση για όλους – αλλά είναι ισχυρό εργαλείο
Σημαντική διευκρίνιση: η απόφαση δεν σημαίνει ότι κάθε γενική αναφορά σε χρήση «κατοικίας» αρκεί, από μόνη της, για να σταματήσει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε κάθε πολυκατοικία. Κάθε διαφορά θα κρίνεται με βάση:
– το ακριβές περιεχόμενο του κανονισμού,
– τυχόν ειδικές απαγορεύσεις (π.χ. ξενοδοχειακή χρήση, επαγγελματική εκμετάλλευση, πανσιόν κ.λπ.),
– τον πραγματικό τρόπο λειτουργίας του ακινήτου (συχνότητα αλλαγών, οργάνωση, παροχές, διαχείριση, επιπτώσεις στους κοινόχρηστους χώρους).
Παρόλα αυτά, η απόφαση ανοίγει τον δρόμο για νέες προσφυγές, ειδικά σε πολυκατοικίες με παλαιούς κανονισμούς που περιέχουν περιορισμούς κατά των ξενοδοχειακών ή επαγγελματικών χρήσεων. Πλέον, η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να κριθεί ότι εμπίπτει στους περιορισμούς αυτούς ακόμη και χωρίς ρητή ονομαστική αναφορά.
Τι σημαίνει πρακτικά για ιδιοκτήτες και διαχειριστές
Για τους διαχειριστές και τους συνιδιοκτήτες που αντιδρούν, η απόφαση δείχνει ότι ο κανονισμός δεν είναι τυπικό έγγραφο που «έμεινε στο συρτάρι», αλλά μπορεί να αποτελέσει πραγματικό νομικό εργαλείο, ιδίως όταν τεκμηριώνονται όχληση, φθορές ή ζητήματα ασφάλειας. Για τους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται ακίνητα, είναι ένα σαφές σήμα ότι πριν προχωρήσουν σε βραχυχρόνια μίσθωση οφείλουν να ελέγχουν προσεκτικά τον κανονισμό της πολυκατοικίας και το πλαίσιο χρήσεων που αυτός επιβάλλει.