Η πρόσφατη μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους προσφέρει νέες διαστάσεις στη συζήτηση για τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα. Ο αντίκτυπος των κλειστών κατοικιών είναι πιο έντονος από ποτέ, καθώς η έκθεση αποκαλύπτει ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν οφείλεται μόνο στην περιορισμένη παραγωγή νέων οικιστικών μονάδων. Αντίθετα, σημαντικός αριθμός κατοικιών παραμένει κενός ή ανενεργός, επηρεάζοντας αρνητικά την αγορά.
Η Έλλειψη Διαθέσιμων Κατοικιών
Η μελέτη με τίτλο «House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective» καταδεικνύει ότι οι υπάρχουσες κατοικίες δε σημαίνουν απαραιτήτως και εργαλείο για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, οι κενές κατοικίες αυξάνονται, ωστόσο πολλές από αυτές δεν είναι διαθέσιμες για ενοικίαση ή πώληση.
Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το 2021 καταγράφηκαν 6,59 εκατομμύρια κατοικίες στην Ελλάδα, εκ των οποίων οι 2,27 εκατομμύρια, δηλαδή το 34,5%, παρέμεναν κενές. Αν και η συνολική παραγωγή κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5% μεταξύ 2011 και 2021, οι κατοικίες διαθέσιμες για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες προς πώληση περιορίστηκαν κατά 33,1%. Αυτό το παράδοξο της «κλειστής κατοικίας» εντείνει το πρόβλημα, καθώς επηρεάζει την πραγματική διαθεσιμότητα στην αγορά.
Η Σημασία της Αξιοποίησης Κατοικιών
Η ανάλυση καθιστά σαφές ότι η καταρρεύσουσα οικοδομική δραστηριότητα μετά την οικονομική κρίση παίζει σημαντικό ρόλο στην κατασκευή νέων κατοικιών. Ο κύκλος εργασιών στην κατασκευή έχει κατακρημνιστεί, φτάνοντας το 2010 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ, από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007. Οι επενδύσεις σε κατοικίες ανακάμπτουν, αλλά παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα συγκριτικά με τις διαθέσιμες δυνατότητες της αγοράς.
Μάλιστα, από το 2019 και μετά, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα υπερβαίνουν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως, κατευθυνόμενες συχνά σε τμήματα της αγοράς που δε συμβάλλουν στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για τη μακροχρόνια χρήση.
Η Επίδραση στις Τιμές
Η μελέτη αναθεωρεί την επίδραση των κλειστών κατοικιών στις τιμές των ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία, το αποκαλούμενο «συντηρητικό σενάριο» υπολογίζει ότι η μείωση της διαθέσιμης προσφοράς προκαλεί αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών κατά 2,3% έως 3,1%. Ωστόσο, αν οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν είχαν ανακάμψει, η επηρεαζόμενη τιμή μπορεί να φτάσει το 3,5% έως 4,4%.
Στο ευρύτερο σενάριο που περιλαμβάνει και τις κατοικίες που αποσύρονται από την αγορά λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυτή η επίδραση φτάνει μέχρι και το 19,1%. Χωρίς την αναζωογόνηση των επενδύσεων, οι τιμές θα μπορούσαν να ανέλθουν, κατά προσέγγιση, από 21,2% έως 26,7%.
Προτάσεις Πολιτικής
Αναγνωρίζοντας την επείγουσα κατάσταση, το Γραφείο Προϋπολογισμού προτείνει μια στρατηγική που επενδύει στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών ζητημάτων. Σημαντική είναι και η ανάγκη για φορολογικά κίνητρα που θα προωθήσουν τις μακροχρόνιες μισθώσεις και τις ανακαινίσεις, καθώς και ρυθμιστικές παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Περισσότερες από τις μισές κενές κατοικίες δεν είναι έτοιμες να επιστρέψουν στην αγορά λόγω κακής κατάστασης ή νομικών εμποδίων. Η μελέτη καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η στεγαστική πολιτική δε μπορεί να στηριχθεί μόνο σε μέτρα ζήτησης. Απαιτείται μια ενισχυμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για να αντιστραφεί η τάση ανόδου των τιμών.