Πρώτο, θετικό μέχρι στιγμής, crash test για τα δημόσια έσοδα φαίνεται πως αποτελεί η επιστροφή ενοικίου, καθώς από την πορεία της εκκαθάρισης των φορολογικών δηλώσεων αναδύεται μια σαφής τάση: δηλώνονται υψηλότερα ποσά από μισθώματα σε σχέση με πέρυσι.
Η εικόνα αυτή, σύμφωνα με καλά ενημερωμένες πηγές, μεταφράζεται ήδη σε μεγαλύτερη φορολογητέα ύλη για την εφορία και σε ένα πιο καθαρό αποτύπωμα της πραγματικής αγοράς κατοικίας. Με άλλα λόγια, η επιστροφή ενοικίου δεν λειτουργεί μόνο ως «ανάσα» απέναντι στο αυξημένο στεγαστικό κόστος, αλλά δείχνει να πιέζει και προς τη σωστότερη καταγραφή των εισοδημάτων από ακίνητα.
Η αύξηση των δηλωμένων ενοικίων δεν αποδίδεται αποκλειστικά στην άνοδο των τιμών, που ούτως ή άλλως έχει ανεβάσει τα πραγματικά μισθώματα σε μεγάλο μέρος της χώρας. Ένας επιπλέον, κρίσιμος παράγοντας είναι το κίνητρο που δημιούργησε το νέο μέτρο για τους ενοικιαστές: όταν η ενίσχυση υπολογίζεται με βάση το ποσό που εμφανίζεται στη φορολογική δήλωση, ο μισθωτής αποκτά άμεσο συμφέρον να φαίνεται το πραγματικό ενοίκιο που πληρώνει. Και αυτό ήταν εξαρχής ένα από τα βασικά στοιχήματα του οικονομικού επιτελείου.
Επιστροφή ενοικίου: Πώς φέρνει στο φως τα κρυφά μισθώματα
Η λογική του μέτρου είναι απλή, αλλά η επίδρασή του μπορεί να αποδειχθεί βαθιά. Η κυβέρνηση δεν αντιμετώπισε την επιστροφή ενοικίου μόνο ως κοινωνική πολιτική στήριξης, αλλά και ως μηχανισμό πίεσης ώστε να αποκαλυφθούν μισθώματα που έως σήμερα είτε δηλώνονταν μειωμένα είτε δεν αποτυπώνονταν πλήρως στα φορολογικά στοιχεία. Σε μια αγορά όπου η «συμφωνία» μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή να δηλώνεται μικρότερο ποσό δεν ήταν σπάνιο φαινόμενο, το νέο πλαίσιο αλλάζει τις ισορροπίες.
Το κλειδί βρίσκεται στη διασταύρωση. Για να καταβληθεί η επιστροφή ενοικίου, το ποσό που δηλώνει ο ενοικιαστής δεν εξετάζεται απομονωμένα. Διασταυρώνεται με το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και με τα στοιχεία που εμφανίζει στη δική του φορολογική δήλωση ο ιδιοκτήτης. Έτσι, ο ενοικιαστής που θέλει να λάβει την ενίσχυση έχει κάθε λόγο να ζητήσει να καταγραφεί σωστά το μίσθωμα, ενώ ο ιδιοκτήτης δυσκολεύεται να «κρατήσει» χαμηλά δηλωμένο το εισόδημά του από ακίνητα χωρίς να δημιουργήσει ασυμφωνίες που μπορεί να ενεργοποιήσουν ελέγχους.
Το αποτέλεσμα, με βάση τα πρώτα διαθέσιμα δεδομένα, είναι ότι η επιστροφή ενοικίου αρχίζει να παράγει ένα απτό φορολογικό αποτύπωμα: περισσότερο πραγματικό χρήμα περνά από την «επίσημη» οδό και άρα φορολογείται.
Το διπλό όφελος για την ΑΑΔΕ και ο νέος χάρτης της αγοράς
Για την ΑΑΔΕ το κέρδος είναι διπλό. Πρώτον, διευρύνεται η φορολογητέα βάση στα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, τα οποία φορολογούνται αυτοτελώς, χωρίς αφορολόγητο, με κλίμακα που ξεκινά από 15% και φτάνει έως 45%. Όταν το δηλωμένο ενοίκιο ανεβαίνει, ανεβαίνει αντίστοιχα και ο φόρος που βεβαιώνεται.
Δεύτερον, δημιουργείται ένα πιο αξιόπιστο «μητρώο» πραγματικών μισθωμάτων. Η σημασία του δεν είναι μόνο λογιστική. Ένα καθαρότερο σύνολο δεδομένων μπορεί να αποδειχθεί πολύτιμο για μελλοντικές διασταυρώσεις, στοχευμένους ελέγχους και παρεμβάσεις στην αγορά κατοικίας. Σε περιόδους όπου η στεγαστική πίεση αποτελεί κοινωνικό και οικονομικό ζήτημα πρώτης γραμμής, η ύπαρξη πιο ακριβών στοιχείων μπορεί να επηρεάσει τον σχεδιασμό πολιτικών, από την κοινωνική στέγαση μέχρι τη φορολογική συμμόρφωση.
Η άλλη πλευρά: Όσο αποκαλύπτονται τα ενοίκια, αυξάνεται και το κόστος
Η θετική επίδραση στα έσοδα, ωστόσο, συνοδεύεται από μια δεύτερη ανάγνωση που αφορά τον προϋπολογισμό. Όσο περισσότερα πραγματικά ενοίκια αποκαλύπτονται, τόσο αυξάνεται μεν ο φόρος που εισπράττεται από τους ιδιοκτήτες, αλλά ανεβαίνει και το δημοσιονομικό κόστος της επιστροφής ενοικίου. Ο λόγος είναι ο μηχανισμός υπολογισμού: η ενίσχυση ισούται με το 1/12 του ετήσιου δηλωμένου ενοικίου, έως τα προβλεπόμενα πλαφόν. Άρα, όταν το δηλωμένο ποσό ανεβαίνει, μεγαλώνει και το ποσό που επιστρέφει το Δημόσιο στον δικαιούχο.
Στην πράξη, το μέτρο λειτουργεί σαν μια δημοσιονομική «ανταλλαγή». Το κράτος επιστρέφει ένα μέρος της δαπάνης στον μισθωτή, αλλά ταυτόχρονα «αναγκάζει» την αγορά να εμφανίσει μεγαλύτερο μέρος της πραγματικής συναλλαγής. Το κρίσιμο ερώτημα είναι ποια πλευρά θα υπερισχύσει στο τελικό ισοζύγιο: θα είναι η αύξηση των φορολογικών εσόδων από τα ενοίκια ισχυρότερη από την αύξηση του κόστους της ενίσχυσης;
