Τον δρόμο για την αξιοποίηση και την πώληση χιλιάδων κατασχεμένων ακινήτων που «βαραίνουν» με χρέη προς την Εφορία αναμένεται να ανοίξει η επικείμενη εφαρμοστική απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Η απόφαση ενεργοποιεί ρύθμιση που προβλέπει την αποδέσμευση του ακινήτου, ώστε να μπορεί να μεταβιβαστεί από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη-οφειλέτη στην ελεύθερη αγορά, πριν οδηγηθεί σε πλειστηριασμό. Πρόκειται για μια εξέλιξη που στοχεύει σε διπλό αποτέλεσμα: αφενός το Δημόσιο να εισπράττει άμεσα ένα μέρος των οφειλών και αφετέρου ο φορολογούμενος να αποκτά πραγματική δυνατότητα να αξιοποιήσει την ακίνητη περιουσία του, η οποία μέχρι σήμερα παρέμενε ουσιαστικά «παγωμένη».
Στο ισχύον καθεστώς, η ύπαρξη κατάσχεσης από την Εφορία μπορεί να μπλοκάρει μια συναλλαγή ακόμη και όταν υπάρχει ενδιαφερόμενος αγοραστής, συμφωνημένο τίμημα και δυνατότητα είσπραξης μέρους του χρέους από το Δημόσιο. Με τη νέα διαδικασία, δημιουργείται ένας πρακτικός μηχανισμός για να ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων, κάτι που αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης και περιορισμένης προσφοράς στην αγορά.
Κατασχεμένα ακίνητα: Πώς θα γίνεται η αποδέσμευση για πώληση πριν τον πλειστηριασμό
Η ρύθμιση προβλέπει ότι, μετά από αίτηση του οφειλέτη, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να εκδώσει απόφαση άρσης της κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο, αποκλειστικά και μόνο ενόψει μεταβίβασής του με τίμημα (δηλαδή πώληση). Η άρση δεν δίδεται αυτόματα: απαιτείται να πληρούνται συγκεκριμένοι όροι σωρευτικά, ώστε να διασφαλίζεται ότι η διαδικασία δεν θα οδηγήσει σε τεχνητές, εικονικές ή υποτιμημένες συναλλαγές και ότι το Δημόσιο θα έχει ουσιαστικό όφελος από τη μεταβίβαση.
Κομβικό στοιχείο είναι ότι από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατείται υποχρεωτικά ποσό υπέρ του Δημοσίου και θα αποδίδεται απευθείας στην Εφορία. Η παρακράτηση δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% της οφειλής που συνδέεται με την κατάσχεση, εκτός ειδικών περιπτώσεων. Με αυτόν τον τρόπο, διασφαλίζεται μια ελάχιστη εισπρακτική απόδοση και, παράλληλα, ανοίγει ο δρόμος για να αποδεσμευτεί το ακίνητο και να ρυθμιστεί το υπόλοιπο χρέος.
Οι βασικοί όροι και οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται
Η διαδικασία θα «κλειδώσει» στην πράξη με την έκδοση της εφαρμοστικής απόφασης της ΑΑΔΕ, η οποία θα καθορίζει και τις τεχνικές λεπτομέρειες: την ψηφιακή πλατφόρμα υποβολής αιτήσεων, τα δικαιολογητικά, τα στάδια ελέγχου και τη διάρκεια ισχύος της σχετικής έγκρισης. Ωστόσο, το πλαίσιο των προϋποθέσεων αποτυπώνεται ήδη με σαφήνεια:
1) Αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής
Κατά τον χρόνο αποδέσμευσης πρέπει να πληρούνται οι όροι για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή, όπου απαιτείται, βεβαίωσης οφειλής. Αυτό λειτουργεί ως «φίλτρο» για τη φορολογική εικόνα του οφειλέτη τη δεδομένη στιγμή.
2) Ελάχιστο αποδεκτό τίμημα – προστασία από υποτίμηση
Το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Αν η εμπορική αξία είναι κατώτερη από την αντικειμενική, τότε λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Η πρόβλεψη αυτή αποσκοπεί στο να αποτρέψει πωλήσεις σε «τιμές ευκαιρίας» που θα ζημίωναν το Δημόσιο και θα αλλοίωναν την εικόνα της αγοράς.
3) Εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή για παλαιές κατασχέσεις
Εάν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερο από πέντε χρόνια από την αίτηση, ο οφειλέτης οφείλει να προσκομίσει έκθεση εκτίμησης της τρέχουσας εμπορικής αξίας από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή. Αυτό προσαρμόζει την αξία του ακινήτου στη σημερινή πραγματικότητα, ιδιαίτερα σε αγορές που έχουν παρουσιάσει μεγάλες διακυμάνσεις.
Πώς υπολογίζεται η παρακράτηση υπέρ του Δημοσίου (και τι κάνει ο συμβολαιογράφος)
Από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατείται και θα αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό επί του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία επιβλήθηκε η κατάσχεση. Το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται με κριτήρια όπως η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και η εισπραξιμότητα του υπόλοιπου χρέους, όμως σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 25%.
Υπάρχουν και πρακτικοί «κανόνες ασφαλείας»:
– Αν από την παρακράτηση προκύπτει ποσό μεγαλύτερο (π.χ. λόγω υπολογισμών ή ειδικών όρων), τότε παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό για να αρθεί η κατάσχεση.
– Αν το ποσό που θα έπρεπε να παρακρατηθεί υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, τότε αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
Καίριος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο αναλαμβάνει την υποχρέωση να παρακρατήσει το συμφωνημένο ποσό από το τίμημα και να το αποδώσει απευθείας στην Εφορία. Έτσι, η απόδοση των χρημάτων στο Δημόσιο δεν μένει στη «καλή πρόθεση» των εμπλεκομένων αλλά ενσωματώνεται στη διαδικασία της μεταβίβασης.
Σημαντική εξαίρεση: αν οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν εφαρμόζεται ο όρος της ελάχιστης παρακράτησης 25%.
Χρονικά περιθώρια: Το κρίσιμο όριο πριν από τον πλειστηριασμό
Η ελεύθερη εκποίηση δεν μπορεί να παρατείνεται επ’ αόριστον. Η διαδικασία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού. Αν η προθεσμία περάσει χωρίς να έχουν υπογραφεί τα συμβόλαια, ο πλειστηριασμός προχωρά κανονικά. Με αυτόν τον τρόπο, το μέτρο λειτουργεί ως πραγματική ευκαιρία «τελευταίας στιγμής» για να αποφευχθεί η εκποίηση μέσω πλειστηριασμού, χωρίς όμως να ακυρώνεται η εισπρακτική διαδικασία του Δημοσίου.
Τι αλλάζει στην πράξη για οφειλέτες, Δημόσιο και αγορά
Για τους οφειλέτες, το βασικό όφελος είναι ότι αποκτούν μια ρεαλιστική διέξοδο: μπορούν να πουλήσουν το ακίνητο σε συνθήκες αγοράς, πιθανώς σε καλύτερη τιμή σε σχέση με έναν πλειστηριασμό, και να τακτοποιήσουν τις οφειλές τους μέσω άμεσης πληρωμής ενός μέρους και ρύθμισης του υπολοίπου. Για το Δημόσιο, η διαδικασία ενισχύει την άμεση είσπραξη ληξιπρόθεσμων, περιορίζει την καθυστέρηση και μειώνει τα εμπόδια σε συναλλαγές που θα μπορούσαν να αποδώσουν έσοδα. Για την αγορά, περισσότερα κατασχεμένα ακίνητα μπορούν να επανέλθουν στο κύκλωμα των μεταβιβάσεων με καθαρότερο πλαίσιο και μεγαλύτερη διαφάνεια.
Η αναμενόμενη απόφαση της ΑΑΔΕ, με τις τεχνικές προδιαγραφές και την ψηφιακή διαδικασία, θα κρίνει πόσο γρήγορα και αποτελεσματικά θα εφαρμοστεί το μέτρο. Το βέβαιο είναι ότι, εφόσον λειτουργήσει σωστά, μπορεί να μετατρέψει τα κατασχεμένα ακίνητα από «αδρανή» περιουσιακά στοιχεία σε εργαλείο αποπληρωμής, αποδέσμευσης και ομαλότερης λειτουργίας της αγοράς.
