Ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων από την Εφορία, καθώς μέσα στις επόμενες ημέρες αναμένεται η απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ που θα ενεργοποιεί στην πράξη τη νέα διάταξη: τη δυνατότητα άρσης της κατάσχεσης πριν από τη μεταβίβαση, ώστε μια αγοραπωλησία να μην «κολλάει» επ’ αόριστον. Πρόκειται για μια εξέλιξη που αφορά ιδιοκτήτες ακινήτων με οφειλές προς το Δημόσιο, αλλά και ενδιαφερόμενους αγοραστές που μέχρι σήμερα έβλεπαν μια συμφωνία να ναυαγεί λόγω του βάρους της κατάσχεσης.
Η νέα διαδικασία ανοίγει έναν δρόμο ώστε να προχωρούν μεταβιβάσεις με οικονομικό αντάλλαγμα (πωλήσεις ή αντίστοιχες επαχθείς μεταβιβάσεις) ακόμη και όταν υπάρχει κατάσχεση από την Εφορία. Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η συναλλαγή θα μπορεί να ολοκληρωθεί υπό συγκεκριμένους όρους: μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται και θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ, διασφαλίζοντας ότι το Δημόσιο εισπράττει άμεσα ένα ποσό έναντι της οφειλής.
Πώς λειτουργεί το «ξεμπλοκάρισμα» στις πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων από την Εφορία
Η ρύθμιση αφορά ακίνητα στα οποία έχει επιβληθεί κατάσχεση από τη Φορολογική Διοίκηση λόγω χρεών, αλλά ο ιδιοκτήτης έχει βρει αγοραστή και επιθυμεί να τα μεταβιβάσει με τίμημα. Μέχρι σήμερα, η κατάσχεση μπορούσε να λειτουργήσει ως ουσιαστικό «φρένο»: ακόμη κι αν υπήρχε πραγματικό ενδιαφέρον από την αγορά και δυνατότητα να πληρωθεί μέρος της οφειλής, η πράξη μεταβίβασης δεν προχωρούσε εύκολα.
Με τη νέα διαδικασία, η πώληση θα μπορεί να ολοκληρωθεί, με προϋπόθεση την παρακράτηση συγκεκριμένου ποσού κατά τη μεταβίβαση. Το ποσό αυτό:
– θα παρακρατείται από το τίμημα της αγοραπωλησίας,
– θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ από τον συμβολαιογράφο,
– δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής.
Με απλά λόγια, εάν ένας φορολογούμενος χρωστά στην Εφορία και έχει ακίνητο με κατάσχεση, θα μπορεί να το πουλήσει, υπό τον όρο ότι από τα χρήματα της πώλησης θα εξοφληθεί άμεσα τουλάχιστον το ένα τέταρτο της οφειλής του. Η παρακράτηση θα γίνεται κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης, δηλαδή στο κρίσιμο στάδιο που «κλειδώνει» το τίμημα και ολοκληρώνεται η συμβολαιογραφική πράξη.
Τι στοχεύει να διορθώσει η ρύθμιση
Η ουσία της παρέμβασης είναι πρακτική: να αρθεί ένα εμπόδιο που κρατούσε εκτός αγοράς ακίνητα τα οποία, παρά το βάρος της κατάσχεσης, θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν. Όταν μια κατάσχεση μπλοκάρει μια μεταβίβαση, το αποτέλεσμα συχνά είναι διπλά αρνητικό:
1. Το Δημόσιο δεν εισπράττει τίποτα εκείνη τη στιγμή, παρότι υπάρχει διαθέσιμο τίμημα.
2. Ο ιδιοκτήτης παραμένει εγκλωβισμένος σε ένα ακίνητο που δεν μπορεί να πουλήσει, να ρυθμίσει ουσιαστικά την οφειλή του ή να αναδιατάξει τα οικονομικά του.
Με το νέο πλαίσιο, το Δημόσιο εξασφαλίζει άμεση είσπραξη μέρους των χρεών, χωρίς να περιμένει αβέβαιες εξελίξεις. Παράλληλα, ο οφειλέτης αποκτά μια ρεαλιστική διέξοδο: μπορεί να αξιοποιήσει ακίνητη περιουσία που μέχρι σήμερα παρέμενε δεσμευμένη, μετατρέποντας ένα «παγωμένο» περιουσιακό στοιχείο σε εργαλείο απομείωσης της οφειλής του.
Η επίδραση αγγίζει και την αγορά συνολικά. Σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης, κάθε μηχανισμός που επιτρέπει να επιστρέψουν ακίνητα σε ενεργές συναλλαγές μπορεί να συμβάλει στην κινητικότητα της αγοράς, ιδίως όταν υπάρχουν αγοραστές που αναζητούν διαθέσιμες επιλογές αλλά συναντούν νομικά εμπόδια.
Τι θα καθορίσει η απόφαση της ΑΑΔΕ στην πράξη
Η αναμενόμενη απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ θα είναι το κλειδί για την εφαρμογή, γιατί θα αποτυπώνει τα «βήματα» που πρέπει να ακολουθούνται ώστε να γίνεται σωστά η παρακράτηση και η απόδοση του ποσού. Μεταξύ άλλων, θα καθορίσει:
– τη διαδικασία υπολογισμού του ποσού που θα παρακρατείται (ώστε να τηρείται το ελάχιστο όριο του 25%),
– τον τρόπο και τον χρόνο απόδοσης του ποσού στην ΑΑΔΕ από τον συμβολαιογράφο,
– τις απαιτούμενες ενέργειες πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ώστε να διασφαλίζεται ότι η άρση της κατάσχεσης θα ολοκληρώνεται ορθά και χωρίς καθυστερήσεις.
Σημαντικό είναι επίσης το πεδίο εφαρμογής: η παρέμβαση αφορά ειδικά κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση και μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία. Δηλαδή, μιλάμε για πωλήσεις ή άλλες μεταβιβάσεις με οικονομικό αντάλλαγμα. Δεν σημαίνει αυτομάτως ότι «λύνονται» όλα τα πιθανά βάρη ή εκκρεμότητες που μπορεί να συνοδεύουν ένα ακίνητο, ούτε ότι κάθε νομικό ζήτημα αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο.
Γιατί η εξέλιξη αυτή αλλάζει τα δεδομένα
Το γεγονός ότι ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων από την Εφορία δημιουργεί έναν πιο λειτουργικό συμβιβασμό ανάμεσα στην ανάγκη είσπραξης δημόσιων εσόδων και στη ρεαλιστική δυνατότητα ολοκλήρωσης συναλλαγών. Η κατάσχεση δεν παύει να είναι ένα ισχυρό μέτρο, όμως εισάγεται ένας μηχανισμός που επιτρέπει να προχωρά μια μεταβίβαση όταν είναι προς το συμφέρον όλων: το Δημόσιο εισπράττει άμεσα, ο ιδιοκτήτης μειώνει την οφειλή του και ο αγοραστής μπορεί να αποκτήσει ακίνητο χωρίς να εγκλωβιστεί σε μια ατέρμονη διαδικασία.
Καθώς οριστικοποιούνται οι λεπτομέρειες με την απόφαση της ΑΑΔΕ, η αγορά θα έχει πλέον ένα πιο ξεκάθαρο πλαίσιο για να κινούνται υποθέσεις που μέχρι σήμερα παρέμεναν στάσιμες. Και αυτό ακριβώς είναι το ζητούμενο: να ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων από την Εφορία με τρόπο ασφαλή, συγκεκριμένο και εφαρμόσιμο στην πράξη.
